قیمت آپارتمان در چیتگر ، شهرک گلستان و برج های اطراف دریاچه چیتگر در منطقه 22 : ساخت و ساز برجها در منطقه 22 تهران در سالهای اخیر رونق و سرعت زیادی پیدا نموده است که البته این رونق ساخت و ساز در سال 1392 با دریاچه چیتگر سرعت و کیفیت دو چندانی به خود گرفت.
به طوریکه به مرور سازندههای شخصی ساز که پیش از آن رغبتی برای ساخت و ساز در منطقه 22 تهران نداشتند به منطقه 22 ورود نمودند و شروع به ساخت پروژهها و برجهای لوکس و با کیفیت از جمله برجهای لبخند، پارلمان، کادوس، تریتیوم، برج سفید، رومینا و کردهاند.
با توجه به اینکه ساخت و سازها در اطراف دریاچه چیتگر و سایر نقاط منطقه 22 پیش از آن عمدتاً معطوف به برجهای تعاونی ساز بود که از کیفیت متوسط و گاهاً پایین تر از متوسط (البته از نظر متریال نه سازه) برخوردار بودند، ساخت برجهای با کیفیت در کنار راه اندازی دریاچه چیتگر و پروژههای تجاری و تفریحی از جمله ایران مال و باملند و به رغبت ساکنین مناطق شمالی تهران و سرمایه داران برای ست و سرمایه گذاری در این منطقه افزود که خود این موضوع باعث ورود سرمایه بیشتر به منطقه و افزایش رونق اقتصادی و افزایش قیمت و ارزش ساختمانهای منطقه 22 و بهخصوص برجهای اطراف دریاچه چیتگر گردید که این موضوع ارزش افزوده زیادی برای سرمایه گذاران منطقه 22 داشت.
قیمت آپارتمان ها در چیتگر شهرک گلستان و برج های اطراف دریاچه چیتگر و در کل منطقه 22 تهران مانند بسیاری از مناطق دیگر از یک بازه قیمتی نسبتا متفاوت برخوردار است و در منطقه 22 آپارتمانها از رنج قیمتی متری 9 میلیون تومان تا متری 25 میلیون تومان و گاها بالاتر برخوردارند که شاید این اختلاف نسبتا زیاد بین قیمت دو آپارتمان در یک منطقه عجیب به نظر برسد ولی اون اختلاف از دلایل و عوامل زیادی برخوردار است که در ادامه آنها را به تفصیل خدمت شما اعلام مینماییم.
با توجه به توضیحاتی که در بالا آورده شد برجهای منطقه 22 عموماً به دو دسته تعاونی ساز و شخصی ساز تقسیم میگردند و برجهای شخصی ساز به علت رقابتی بودن و نیاز به ایجاد کیفت بالاتر از متریال بهتر و قیمت بالاتری برخوردارند.
البته یک نکته قابل ذکر است در این میان استثنائاتی هم وجود دارند که تعاونیهای سازنده در منطقه 22 به برجهای بسیار با کیفیتی که گاهاً از برجهای شخصی ساز نیز بهتر و لوکستر هستند ساختهاند که در این مورد میتوان به برجهای دوقلو المپیک، برجهای ایزدیار فاز 3 اشاره نمود.
پس یکی از دلایل اصلی اختلاف قیمت بین ساختمانهای منطقه 22 کیفیت ساخت و متریال برج میباشد. عامل دیگر اختلاف قیمیت موقعیت قرارگیری لوکیشن برج بوده که بسته به نزدیکی به دریاچه چیتگر یا دسترسی به بزرگراهها و . ایجاد میگردد.
معلفه بعدی قیمت گذاری برجها دید آپارتمان میباشد که این دید یا ویو که در بهترین حالت دید دریاچه بوده و یا دید کوه و جنگل میباشد تاثیر نسبتاً زیادی به قیمت آپارتمان دارند.
سن بنا نیز از دیگر عوامل تاثیر گذار بر قیمت آپارتمان میباشد البته قدیمیترین برجهای منطقه 22 قدمتی کمتر از 15 سال دارند و یکی دیگر از عوامل ارزش گذاری برجها و آپارتمانها کیفیت مدیریت برج و نظم و انظباط برج میباشد که به نوبه خود در قیمت آپارتمانها تاثیر گذار میباشد.
از دیگر عوامل قیمت گذاری آپارتمانها طبقه و جهت آپارتمان، نقشه، نورگیر بودن، ارتفاع سقف و . میباشد. همچنین یکی دیگر از عوامل ارزش گذاری قیمت آپارتمانها در چیتگر و شهرک گلستان منطقه 22 کیفیت و میزان مشاعات ساختمان از جمله متراژ و زیبایی لابی، استخر و مجموعه آبی، باشگاه ورزشی، مهد کودک، روف گاردن و . میباشد.
قیمت های بالا بر اساس ملک های موجود در تاریخ 24/7/98 جمع آوری شده است.
سرمایه گذاری در منطقه ۲۲ که این روزها به قطب گردشگری پایتخت تبدیل شده و ساخت و ساز مسکن و برجهای این منطقه باعث ایجاد سر و صدای زیادی شده است با 6200 هکتار وسعت بزرگترین منطقه از مناطق 22 گانه استان تهران است که 1300 هکتار آن را فضای سبز تشکیل داده است.
نماد منطقه 22 دریاچه مصنوعی خلیج فارس است که مهم ترین عامل ساخت و ساز این منطقه بهشمار میرود.
کافیست به چگونگی افزایش قیمت مسکن قبل و بعد از احداث دریاچه چیتگر نگاهی بیاندازیم.
قیمت مسکن در منطقه 22 قبل از طرح احداث دریاچه مصنوعی متری 2 تا 3 میلیون تومان برآورد میشد اما اندکی بعد از افتتاح دریاچه چیتگر قیمت مسکن به 5 تا 7.5 میلیون تومان افزایش پیدا کرد که این تازه شروع روند صعودی قیمت مسکن در منطقه 22 بود.
با وجود دریاچه چیتگر و البته مجوعه های تفریحی مانند پارک چیتگر – آبشار تهران – باغ ملی گیاه شناسی و . حجم تقاضای املاک در منطقه 22 بطور چشمگیری افزایش یافت و باعث بهبود سرمایه گذاری در منطقه ۲۲ شده است. از این رو تعاونی مسکن های دولتی، انبوه سازان و سازندگان را بر آن داشت تا ساخت مسکن و برج سازی در اطراف دریاچه چیتگر را ادامه دهند.
این روند با توجه به افزایش قیمت ارز و پایین آمدن مقطعی سود بانکی ادامه یافت و در حال حاضر متوسط قیمت منطقه 22 متری 14 میلیون میباشد.
این پیشرفت و رشد منطقه که نگارنده آنرا انفجار بیگ بنگ مینامد باعث شد تا سرمایه خریداران مسکن و سرمایه گذران منطقه 22 منطقه به سود 60 تا 150 درصدی برسد.
باتوجه به پروژه های بین المللی منطقه همانند ایران مال (بازار بزرگ ایران) که بزرگترین مال خاورمیانه است و پروژه شهربازی هزار و یک شهر باعث شود تا این پیش بینی که منطقه 22 در آیندهای نه چندان دور در رقابت با مناطقی چون سعادت آباد – جنت آباد – سازمان برنامه سبقت بگیرید دور از ذهن نباشد.
حال با توجه به عواملی چون خوش آب و هوا بودن منطقه 22 وجود مراکز تجاری بزرگ و ده ها نقاط جذاب و گردش پذیر واقع منطقه 22 را به قطب گردشگری پایتخت و برای ساکنان محلی آن که با معضل ترافیک روبرو نیستند محلی آرام برای ست آنان فراهم آورده است.
نتیجه گیری:
منطقه 22 با داشتن بالاترین استاندارد شهری و طرح تفصیلی و شمایلی کاملا مدرن باعث شده تا هر شهروندی که پا به این منطقه بینظیر بگذارد به فکر خرید ملک در منطقه خواهد افتاد.
منطقه 22 با داشتن گزینههای رنگارنگ برای ست و صد البته وجود گزینههای وسوسه انگیز برای سرمایه گذران ملکی (وجود پروژه های درحال ساخت) باعث ترغیب افراد میشود.
آینده ی سرمایه گذاری در بخش مسکن حول محور قلب تپندهای به نام منطقه ۲۲ میچرخد و املاک و برج های منطقه 22 آیینه تمام نمای تهران فرداست.
باغبان بالغ غیوری است که نهال به نهال زحمت کشیده است و باغی از درختان بارور کاشته است و حالا باغ ریشه داری است که پرشکوفه شده و در انتظار میوه است.
نگارنده : امیرمحمد صدیقی
سابقه پیدایش منطقه ۲۲
رشد روزافزون جمعیت و تحولات گسترده و دامنه دار اقتصادی و … بازتابی گسترده در تحولات کالبدی شهر تهران ایجاد نموده است، که یکی از پیامدهای آن نحوه شکل گیری منطقه ۲۲ شهرداری تهران است که بدون تردید بزرگترین و وسیعترین توسعه شهری متصل به تهران می باشد. این منطقه با مساحت ۱۰۰۰۰ هکتار، با هدف رفع کمبودهای خدماتی حوزه غرب تهران و نیز جابجایی بخشی از جمعیت ساکن در بافت های فرسوده تهران مرکزی و نیز اسکان بخشی از جمعیت شهر تهران ایجاد شد.
منطقه ۲۲ شهرداری واقع در شمالغرب تهران در ۳۰ سال گذشته تحت پوشش فعالیتهای عمرانی ویژه ای از جهت طرح ریزی و اجرا بوده است و از دهه ۱۳۴۰ عمران این منطقه مورد توجه دست اندرکاران و سازندگان شهر تهران قرار داشته است مالکین اولیه این اراضی خانواده فرمانفرمایان و فیروزگر بوده اند.
پس از تصویب طرح جامع شهر تهران این منطقه به نام یک شهر جدید تعریف و حوزه آن در دهه ۱۳۵۰ به نام شهر جدید کن به وسیله مهندسین مشاور فرمانفرمایان و همکاران طراحی شده است.
در طول سالهای ۴۹ تا ۵۸ حدود ۲۰درصد از اراضی این منطقه تفکیک شد و مالکین جزئی پیدا کرد و بقیه اراضی به قطعات بزرگ (۱۰۰۰ مترمربع به بالا) تقسیم شد. پس از پیروزی انقلاب اسلامی اراضی فرمانفرمایان و فیروزگر ملی اعلام شد و تعدادی از آنها به سازمان زمین شهری واگذار گردید و حدود ۵۰۰ هکتار از این زمینها توسط ایت ا… ملاعلی کنی که از زمان قاجار مالک این زمین ها بودند بصورت موقوفه درآمد.
در طول جنگ تحمیلی ایران و عراق بعلت در دسترس بودن اراضی این منطقه ، ۲۵ % از اراضی توسط نیروهای مسلح جهت ساخت و ساز پادگانهای نظامی مورد استفاده قرار گرفت و در قسمتی از این اراضی نیز تعاونیهای مسکن شروع به شهرک سازی کردند پس از مواجه شدن مسئولین با مشکلات شهر تهران و دستیابی به این نتیجه که می توان این منطقه از شهر را به منطقه ای مطابق با الگوهای شهرنشینی تبدیل نمود و با توجه به امکان گسترش شهر تهران در منطقه ۲۲ که در طرح جامع تهران نیز پیش بینی شده بود شهرداری تهران بر آن شد تا اراضی شمال غرب تهران را به محدوده خدماتی شهر تهران الحاق نماید و بر این اساس طی سالهای ۶۹ تا ۷۳ طرح تفصیلی این منطقه توسط مهندسین مشاور باوند تهیه و سپس در سال ۷۳ تصویب گردید که بنا به ضرورتهای موجود مجدداً توسط مهندســــین
مشاور باوند و آرمان شهر بازنگری و طرح تفصیلی جدید در شهریورماه ۷۸ به تصویب کمیسیون ماده ۵ رسید.
منطقه ۲۲ آخرین امید شهر تهران برای ایجاد الگوی مناسب و بهینه زندگی شهری است. این منطقه که بنابر ضوابط طرح جامع جزو گسترش پیوسته شهر است هم اکنون به جز شهرکهای پراکنده و تأسیسات و ساختمانهای ورزشگاه آزادی و جنگل چیتگر خالی از ساخت و ساز شهری است.
طرح توسعه منطقه ۲۲ با ابلاغ طرح جامع تهران (مصوب ۱۳۷۰) به شهرداری تهران رسمیت کامل یافته است و بر اساس تگذاری شورای نظارت بر گسترش شهر تهران و کلیات طرح جامع (حفظ و ساماندهی) منطقه ۲۲باید تمامی کمبودهای خدماتی در مقیاس حوزه غرب تهران را در خود جای دهد.
مقدمه
با توجه به رشد روزافزون جمعیت و گسترش مشکلات محدوده شهری (ارتباطات- مسایل زیست محیطی- مالکیت خصوصی اراضی و …) در کلان شهر تهران و به منظور ایجاد منطقه ای با توانهای مثبت و پتانسیل بالای جمعیتی و گردشگری در آینده، منطقه ۲۲ شهرداری تهران در شمال و غرب براساس اصول معماری و شهرسازی نوین شهری شکل گرفت.
جدول شماره ۱ : خصوصیات مثبت منطقه ۲۲
موضوع توضیح
توان محیطی – جریان باد غالب از غرب به شرق
– عدم وجود تأسیسات مزاحم و آلوده کننده هوا بر سر راه آن
– وجود فضای سبز و فضاهای باز در وسعت بسیار
توان کارکردی – وسعت قابل ملاحظه و یکپارچه اراضی جهت توسعه و امکان تأمین خدمات
توان ارتباطی – وجود آزادراههای ارتباطی متعدد و دسترسی های آسان
توان حقوقی – مالکیت عمومی (دولتی) اراضی جهت امکان تحقق طرحهای ویژه و یکپارچه
نقشه شماره ۱ : مناطق ۲۲ گانه تهران
در این میان برنامه ریزی و طراحی فضای سبز یکی از موارد مهم دخیل در زندگی ساکنان و سازمان منطقه است که بر اساس شناخت و تجزیه و تحلیل نیازهای جامعه از یکطرف و امکانات و محدودیتها و نیازهای محیطی از طرف دیگر سازمان داده می شود.
با تحقیقات به عمل آمده نیاز شهروندان به فضای سبز را می توان در موارد زیر خلاصه کرد :
– نیاز به زیبایی
– نیاز به اکسیژن
– نیاز به کم کردن صدا و گردوغبار
– نیاز به بالابردن رطوبت
– تفریح و گذراندن اوقات فراغت
سطوح بیان شده بر اساس سرانه (مترمربع برای هر نفر) توسط کارشناسان متخصص در این زمینه نیز عبارتند از :
موضوع سرانه پیشنهادی (مترمربع/نفر)
تأمین اکسیژن ۸
تأمین زیبایی ۳
جلوگیری از سروصدا و گردوغبار و بالابردن رطوبت ۳
تفریح و گذراندن اوقات فراغت ۲-۱
جمع کل ۱۶-۱۵
در این میان تعیین استانداری های قابل قبول و قابل تعمیم به همه کشورها و مناطق وجود ندارد، از همین روست که می بینیم حد سرانه فضای سبز شهری در نشریه ۲۰۳ سازمان مدیریت و برنامه ریزی
کشور حداقل ۱۲ و حد مطلوب ۴۰ مترمربع پیشنهاد شده، در حالیکه مطالعات و بررسی های مسکن و شهرسازی سرانه متعارف و قابل قبول فضای سبز شهری را ۱۲-۷ متر تعیین می کند که در مقایسه با شاخص تعیین شده از سوی محیط زیست سازمان ملل متحد (۲۵-۲۰ مترمربع برای هر نفر) رقم پایین تری است.
ولی آنچه از دیدگاه محیط اجتماعی در ارتباط با فضای سبز شهری اهمیت دارد، میزان فضای سبز عمومی است یعنی فضای سبزی که رفت و آمد عمومی در آنها بدون مانع باشد. لذا با توجه به وجود مجموعه مسی شهید باقری با ، ایجاد فضای سبز با کاربری عمومی و به منزله یک پارک در مقیاس منطقه ای توجیه پذیر می باشد.
۱- گردآوری اطلاعات و انجام مطالعات اولیه
الف) شرایط عمومی اقلیمی منطقه :
سایت مجموعه از لحاظ اقلیمی در منطقه گرم و خشک قرار دارد. کمبود رطوبت، پراکنده بودن وزش باد و توزیع نامناسب آن در محدوده موردنظر، درجه آسایش محیطی را کاهش داده و باید برای تعدیل آنها تمهیداتی اندیشیده شود. بطور خلاصه ویژگی های عوامل اقلیمی منطقه عبارتند از :
۱- حرارت : طبق آمار هواشناسی مهرآباد که در نزدیکی محدوده می باشد، دما از حداقل ۱۰- درجه سانتی گراد در بهمن ماه تا حداکثر ۵/۴۸ درجه سانتی گراد در تیرماه در نوسان بوده و درجه حرات سالیانه ۵/۱۷ درجه سانتی گراد می باشد. میانگین روزهای یخبندان ۴۲ روز و میانگین روزهای دارای مه ۴ روز می باشد.
۲- بارندگی : متوسط بارندگی سالیانه منطقه ۲۴۰ میلیمتر می باشد. اکثر بارندگی مربوط به زمستان حداقل آن مربوط به ماه های خرداد تا مهر می باشد. ریزشهای جوی عمدتاً از جبهه های مدیترانه ای رسید، و از شمال غربی و شمال و بندرت از اقیانوس هند در جنوب بوده است.
۳- رطوبت : فصول خشک در منطقه ۸ ماه می باشدکه از فروردین شروع و در آبان به انتها می رسد. بدین ترتیب بارندگی غالباً در ماههای زمستان و اواخر پاییز است.
۴- باد : جهت اصلی باد نسبت به فصول تغییر می کند. در فصول سرد (پاییز و زمستان) از غرب به شرق و در فصول گرم (بهار و تابستان) از جنوب غربی به شمال شرقی می باشد. بادهای فصل سرد معمولاً سرعت زیادی دارند در صورتیکه بادهای فصل گرم اغلب ملایم بوده و سرعت کمی دارند.
ب) شکل زمین (توپوگرافی) :
میانگین ارتفاع سایت ۱۳۱۴ مترمی باشد. از نظر شیب زمین موردنظر دارای شیبی میانگین حدود ۵/۸ درصد رو به جنوب می باشد. از لحاظ دید، دیدشمالی زمین به مجموعه های ساختمانی شهید باقری بوده و از سمت جنوب (بزرگراه شهید همت) چشم اندازهای اطراف افق منظر را تشکیل می دهد.
ج) خاک شناسی
ویژگیهای خاک از دو دیدگاه فیزیکی و شیمیایی مورد مطالعه می باشد.
۱- خصوصیات فیزیکی : بافت سطحی خاک از سبک تا متوسط و بافت زیرین از متوسط تا سنگین تغییر می کند، نوع بافت در خاک منطقه شنی لومی تا سوم شنی بوده و بافت شنی لومی غالب است، از لحاظ نفوذپذیری خاک منطقه دارای نفوذپذیری زیاد بوده بطوریکه آب در آن به سرعت نفوذ کرده و زود خشک می شود. عمق خاک سطحی (لایه A) کم و حداکثر به ۳۰ سانتی متر می رسد و پس از آن شن همراه با قلوه سنگ و شن ریزه وجود دارد. بطور کلی دارای رژیم حرارتی گرمایی (thermic) و رژیم رطوبتی خشک (Aridic) است.
۲- خصوصیات شیمیایی : بطور کلی شوری خاک (Ec) بین ۵/۰ تا ۲ میلی موس، PH خاک در محدوده خنثی تا قلیایی (۸-۷) ، عناصر غذایی ماکرو (NPK) بدلیل تثبیت مواد غذایی بین لایه های رسی نسبت به خاک های معمولی کن و عناصر غذایی میکرو (Fe-Zn-Cu-Mg) در حد متوسط می باشد. لذا خاک های منطقه دارای کمبود مواد غذایی و ضعف حاصلخیزی می باشند که با افزودن مواد آلی بر خاک قابل برطرف نمودن می باشد.
د) زمین شناسی
مواد جامد خاک از رسوبات تشکیلات البرز است که عمدتاً آهکی می باشد. سازندهای عمومی منطقه از آبروفتهای مخروط افکنده ای می باشد که باعث شد، تا میزان سنگریزه در افقهای سطحی افزایش یابد.
ﻫ ) آب
عمق آب زیرزمینی در نقاط مختلف متفاوت است ولی در قسمت هایی که خاک دارای بافت ریزتر است آب سطحی بالا و با افزایش ارتفاع، عمق آب سطحی رابطه مستقیم دارد.
عنصر آب و بررسی منابع تأمین آن از جمله موارد قابل اهمیت در برنامه ریزی و حامل اساسی در تعیین نوع و کیفیت طرح پوششی پروژه محسوب می شود. لذا ضرورت ارزیابی و انجام مطالعات جامع و دقیق به منظور تعیین قابلیت های محیطی و شناسایی منابع تحت الارضی در پروژه که امکان بهره برداری از آنها وجود داشته باشد امری اجتناب ناپذیر بوده و البته آنچه مسلم است وم صرفه جویی در مصرف آب مورد تأکید می باشد که این مسئله نیازمند برنامه ریزی و طراحی سیستم های آبرسانی و آبیاری مکانیزه می باشد.
و) مطالعات گیاهی
هدف از ایجاد فضای سبز، ایجاد نوعی از سطوح کاربری با پوشش های گیاهی انسان ساخت است که واجد در ((بازدهی اجتماعی)) و ((بازدهی اکولوژیکی)) باشد. در همین راستا با بررسی دقیق تر و جامع تر اقلیم، آب و نوع خاک، مهمترین عناصر گیاهی مناسب جهت محوطه و منظر شامل :
– درخت
– درختچه
– بوته دائمی
– گیاهان بالارونده
– گیاهان پیچنده
– گیاهان خزنده
– گیاهان پوششی
– گل های فصلی
– پیازیها و گیاهان آبزی
طبقه بندی و معرفی خواهند گردید. بدیهی است بسته به نوع مکان و شرایط محل با استفاده از طراحی صحیح و اجرای دقیق می توان به احداث و ایجاد مناظر زیبای فضای سبز در پروژه دست یافت.
جدول شماره ۲ : بررسی خصوصیات اقلیمی در یک نگاه
محدودیتها اهداف طراحی اقلیمی
– جنس نامرغوب خاک از نظر مواد غذایی و قابلیت نگهداری رطوبت – ایجاد سایه بیشتر و عمیق تر (ضدآلودگی صوتی)
– عدم پایداری خاک و فرسایش پذیری – ایجاد تاج و ارتفاع بیشتر (ضدآلودگی صوتی)
– کمبود منابع آبی – بالابردن میانگین میزان رطوبت به ویژه در دو فصلی تابستان
– زیاد بودن شمار روزهای بسیار گرم در تابستان – شتاب بخشیدن به جریان هوان و ایجاد نسیم برای تبخیر رطوبت و کاهش دما
– میانگین رطوبت هوای بسیار پایین سالانه – ایجاد چشم اندازهای جذاب
– عدم وجود بادهای غالب منظم – بهبود وضعیت خاک
– عدم توزیع مناسب روزهای بارندگی – افزایش راندمان آب
– کم بودن روزهای بارندگی – استفاده از مصالح ساختمانی مناسب
درباره این سایت